財産が不動産のみの場合の相続手続き

被相続人の遺産を相続人に引き継ぐことを相続と言います。

遺産分割とは相続人全員で遺産の分け方を決めることを遺産分割といいます。

預貯金などの遺産分割では相続人が複数いる場合に相続人全員で決めた分割割合で相続することができますが、相続財産が不動産のみの場合はどのようにして遺産分割することができるのでしょうか？

不動産についての3種類の遺産分割方法

不動産を遺産分割する方法は、３種類あります。

①相続全員で不動産を共有して相続する【共有分割】

共有分割とは、不動産の全部または一部を相続人全員で共有で相続することをいいます。

実際に家を分割することはできませんが、不動産を持分として共有することができます。

たとえば、被相続人が父で母親が既に亡くなっており、子ども３人の家庭があったとします。家の名義が被相続人の単独名義です。この場合、子ども３人の法定相続分は3分の1となりますのでこの持分で共有すればよいのです。子ども3人で3分の1の割合で不動産を所有することになりますので平等に相続できたことになります。

しかしながら共有分割をした場合、共有名義の不動産となってしまい、単独所有の不動産と異なり、自分だけで自由に使うことができません。

所有権が共有になってしまうため権利関係が複雑になります。

たとえば、その家を賃貸する場合には、共有者の過半数の同意が必要となりますし、売却や建替えなどをする場合には、共有者全員の同意が必要となります。

また、この共有状態で共有者の誰かが死亡した場合には、その死亡した共有者の相続人が共有持分を相続することとなります。

共有状態のまま放置していると、二次相続、三次相続が発生して、親族関係も疎遠になり、共有者が誰なのかの把握が困難になってしまいます。

また、共有状態の不動産を処分するには、共有者全員の同意を得なくてはならないのですが、権利関係が複雑になり、処分することが困難になってしまいますので注意が必要です。

②相続人の一人が不動産を相続して、他の相続人へ金銭を支払い調整する【代償分割】

代償分割とは、特定の相続人が不動産などの現物を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払い調整することで分割する方法です。

被相続人と同居していた相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して相続分に見合った金銭を支払うといったことが考えられます。

代償分割の場合、不動産に住んでいる相続人はそのまま居住しつづけることができますし、他の相続人も相続分を金銭で受領することができますので、相続人全員にとって公平な遺産分割方法となります。

しかしながら代償分割においては、不動産を相続した相続人が他の相続人に対して自分の資産から金銭を支払わなければなりません。不動産を相続した相続人に相当な資力があることが求められます。

また代償金の金額を決めるに際して、不動産の評価額が問題になってきます。不動産に対する代償金の算出においては相続税評価額なのか代償分割時の時価なのか相続人間の話し合いが難航する場合もあります。

③不動産を売却して相続人間で分配する【換価分割】

換価分割とは、不動産を売却し得られた売却金を相続人間で分配する方法です。

たとえば相続人が子ども2人の場合、どちらも不動産の相続を望んでおらず、不動産を売却した金額が3000万円だった場合、それぞれ1500万円ずつ受け取ることで公平に遺産分割をすることができます。

一般的に公正かつ適正な遺産分割方法として使われています。

不動産を速やかに現金化するため、相続財産を公平に分割でき、相続人間で争いがおきにくいことが挙げられます。 また、現金で財産を受け取ることができるため相続税の納税資金となります。不動産を売却するということは、今後発生する固定資産税の負担もなくなります。

しかしながら被相続人と同居していた相続人は新たに生活をする拠点を探さなければなりません。

不動産を売却するにしても必ずしも査定額通りに売却できるとは限りません。

相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。

申告期限内に不動産を売却できなかったとしても各相続人においては相続税が発生することとなります。

換価分割を選択したときは計画していた期限に不動産を売却できないことも考慮する必要があります。

まとめ

どの方法にするかは相続人のおかれている状況に応じて検討しなければなりませんが共有分割だけは避けることをおすすめいたします。これは遺産分割の先延ばしとなり、二次相続、三次相続が発生した場合、親族関係が疎遠になっていることから意見がまとまりにくく相続トラブルがつきまといます。

相続財産が不動産のみでどのように処分するか迷っている方は専門家に相談することをおすすめいたします。